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아래글은 김광수 경제연구소포럼에서 업어온 글입니다. 미국의 프라임론 역시 위험하다는게 그 골자인데요. 2.x달러나 되는 주택시장의 버블붕괴가 가져오게될 파장을 걱정하는 글이랍니다.

솔직히 말하면 이미 부실채권으로 한번 경험했고 2조달러나는 금액이 버블이 그만큼 줄었다는 내용이지 전부가 부실하지는 않다라는게 저의 의견이랍니다. 오히려 미국은 프라임 모기지론이 앞으로 문제가 되기 보다는 과도한 신용대출 및 신용카드사의 부채 그리고 소매경기 위축으로 인한 리테일 기업들을의 위험성이 오히려 일반인들에게 더 위험한 현실이 되지 않을까 라고 생각해 봅니다.

이유인즉 11월부터 1월사이의 소매경기가 일년 매출의 30%이상을 차지하고 신용카드 이자는 정부가 이율을 많이 내렸음으도 불구하고 그 전과 별차이없는 12%에서 32%정도로 유지(IndexCreditCards.com.)되고 있으며 600만명에 이르는 미국 금융업게 종사자들의 급격한 감소 및 소비위축 그리고 모기지 론을 받으신분들역시 가지게 될 포텐셜 디폴트까지 그리고 미 대선후에 터지게 될지 모르는(없으면 하지만) 부실기업들역시.....이래 저래 미국경제는 프라임론 뿐만아니라 많은 잠재적위험을 가지고 있답니다.

다만 이번 미국위기가 보여주고 있는 주택담보대출의 부실채권에서 오게된 원인이 우리나라에도 잠재하고 있다는 사실이지요... 미국은 이미 2년정도 주택가격이 떨어지기 시작했고 고점대비 20%정도가 빠진 상태에서 금융회사들이 어려움이 처하기 시작했고 몇개는 망했답니다.여기서 짚고 넘어가야할 점은 미국은 통상적으로 80%정도 모기지를 그리고 심하면 105%까지도 모기지를 받을수 있지만 한국은 전세라는 한국만의 제도도 있고 비율역시 50%만 가능(2차,3차까지하게되면 85%정도도 나오지만..)한점이 아직 심각한 위기로 다가 오지 않았습니다.

거기에 때마쳐 나온 11.3 대책들은 한국이 가지고 있는 잠재적인 위험을 조금더 끌고가기에 전혀 문제가 없을 만큼 크게 규제들을 완화하였고 이미 주식시장에 반영되고 있는듯 보입니다. 다만 외국 자본이 너무 뻔하게 빠져나가고 있는 만큼 선부른 판단을 하기에는 이른감이 있어 보입니다..

결론적으로 현재는 무언가가 터지기 위한 일촉즉발의 상황이라는 것이 개인적인 의견이랍니다. 즉 이번시기를 잘 보내게 되면 미국처럼 심각한 위기보다는 유연히 상황을 대처할수 있것 같다..이거지요..미국, 중국 수출이 걱정이 되긴 하지만 워낙 특출나게 장사를 잘 하는 한국 기업들이 있으니 해결책을 조만간 보일것 같고 말입니다.

뭐 정답이 있겠습니까.. 다만 이리 끌려다니고 저리끌려다니지 마시고 시장의 변화를 주시해보는게 저같은 민간인이 해야할일 아니겠습니까...헐

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지 난달 미 재무성의 자본보강과 연방예금보험공사의 지급보증 발표 이후 급속히 타오르던 신용공황의 불길은 어느 정도 잡히는 모습을 보이고 있다. 일단 1일물 CP시장의 숨통이 트이기 시작하고 있다. 뿐만 아니라 7,000억달러 구제금융안 가운데 2,500억 달러를 금융기관들의 자본보강에 사용화는 프로그램은 최소한 투입된 금액만큼 금융기관의 자본부족 문제를 해소하는데 기여할 것이다. 문제는 7,000억 달러의 구제금융이 여전히 미국 금융기관 전체의 부실을 해소하기에는 크게 모자란다는 것이다.

미 국 주택시장의 버블이 절정에 이른 2006년 하반기에 미국 전체 주택의 자산가치는 약 24조 달러(1.2억 호×20만 달러)에 이른 것으로 추정된다. 그 중 금융기관으로부터 주택모기지 대출을 받은 것은 13조 달러로 전체 주택자산 가치의 54% 정도였다. 대출을 받지 않았거나 모기지 대출 상환이 끝난 무대출 주택은 11조 달러로 전체의 46%를 차지한 것으로 추정된다.

그 런데 2006년 하반기 이후 미국 주택시장의 버블이 붕괴하면서 2008년 7월말 현재까지 미국의 주택가격은 버블 정점 대비 평균 20% 가량 하락했다. 그 결과, 버블붕괴로 미국 전체 주택의 총자산가치는 4.8조 달러 감소해 19.2조 달러로 줄었다. 이중 무대출 주택 자산가치 감소액은 2.2조 달러이며 모기지대출 주택은 2.6조 달러로 추산된다. 이로부터 미국 금융기관의 주택모기지 대출 부실은 최대 2.6조 달러에 이를 수 있다는 계산이 나온다.

더 욱이 많은 전문가들은 앞으로도 미국의 주택가격이 버블 절정기에 비해 30% 이상 하락할 가능성이 높은 것으로 전망하고 있다. 그 경우 미국 주택자산 가치는 다시 16.8조 달러로 줄어들어 버블 절정기에 비해 7.2조 달러의 자산가치가 줄게 된다. 이때 미국 금융기관의 주택모기지 대출의 부실은 최대 3.9조 달러로 늘어나게 된다. 이렇게 볼 때 7000억 달러 공적자금 투입은 미국 금융기관의 부실을 해소하기에는 크게 모자라는 상황이라고 할 수 있다.

물 론 미국 금융기관 부실의 상당부분은 서브프라임론 대출이 차지하고 있고 전체 모기지대출의 90% 가량을 차지하는 Alt-A 대출과 프라임론 대출의 부실 가능성은 지금 당장은 높지 않다고 할 수 있다. 그러나 Alt-A도 중하위 소득계층에 대한 편법대출이 많아 부실이 적지 않은 것으로 추정되고 있다. 그런가 하면 중상위 소득계층에 대한 프라임론 대출에 대해서도 부실을 우려하는 목소리도 나오고 있다.

미 국 주택가격이 지속적으로 하락할 경우 프라임론 대출의 부실이 어떻게 발생하는지 간단히 설명해보기로 하자. 미국 금융기관들의 주택모기지 대출은 대물(對物) 대출인 반면 한국의 주택담보대출은 대인(對人) 대출이라고 할 수 있다. 즉, 미국 금융기관들은 주택에 대해서만 대출을 해주는데 비해 한국은 사람에게 대출을 해주면서 동시에 주택도 담보로 잡는다. 경제 전문가인 리차드 쿠(Richard C.Koo)씨는 일본 언론 기고문에서 이것이 프라임론 대출 부실의 새로운 시한폭탄이 될 수 있다고 지적한다. 프라임론 대출을 받은 중상위 계층도 주택가격이 계속 하락하면 스스로 주택을 포기하게 될 위험성이 높아지기 때문이라는 것이다.

대 물 대출 제도 아래서는 금융기관에 상환하는 주택모기지 원리금 부담보다 주택가격 하락에 따른 손실이 크게 될 경우 언제든지 주택모기지 대출을 받은 사람이 금융기관에 집 열쇠를 넘기고 털어버릴 수 있다. 주택가격이 계속 하락할 경우 서브프라임론이든 프라임론이든 관계없이 대출받은 사람이 스스로 차압을 역선택할 수 있다는 것이다. 모기지 대출을 충분히 상환할 수 있는 소득자들도 원리금을 상환하느니 가치가 폭락한 주택을 금융기관에 넘기는 것이 유리하다고 판단할 수 있다는 것이다. 만일 이런 사태가 발생하게 된다면 미국 금융기관들은 감당할 수 없을 정도로 부실 주택을 대량으로 떠안게 된다. 그렇게 된다면 말 그대로 미국경제는 파산할 수밖에 없게 된다. 실제로 이런 상황이 발생할 지는 미지수다. 하지만 향후 미국 주택가격이 얼마나 더 하락할 것인가에 따라 발생할 수 있는 가능성을 배제할 수 없다고 할 수 있다.

 김광수경제연구소포럼 (http://cafe.daum.net/kseriforum)